En el ámbito de la propiedad horizontal, los conflictos por el uso y disfrute de elementos comunes, como patios, azoteas o terrazas, son frecuentes. Una reciente sentencia del Tribunal Supremo ha vuelto a dejar claro que la ocupación de un espacio común sin título válido y sin el consentimiento unánime de la comunidad de propietarios no genera derechos, aunque se mantenga durante décadas.

El caso: obras sin permiso y patio común apropiado

Una comunidad de propietarios en Madrid demandó a una vecina, D.ª Leticia, por haber ocupado de forma exclusiva un patio comunitario. Lo había hecho mediante la ejecución de obras no autorizadas, asumiendo un uso exclusivo como si de un elemento privativo se tratara.

En primera instancia, el Juzgado de Primera Instancia núm. 52 de Madrid estimó la demanda y declaró que el patio era común, ordenando su restitución a la comunidad. Sin embargo, la Audiencia Provincial de Madrid (Sección 18ª) revocó esta decisión al considerar que el uso privativo había sido tácitamente consentido por la comunidad durante muchos años.

La Comunidad no se conformó y recurrió la sentencia en casación y por infracción procesal.

 

¿Puede un comunero apropiarse de un patio comunitario por silencio de los demás vecinos?

El Tribunal Supremo ha respondido con claridad: no.

Aunque el uso privativo de un elemento común pueda parecer tolerado por el paso del tiempo, la doctrina jurisprudencial es tajante: para convertir un elemento común en privativo se requiere acuerdo unánime de la comunidad y su constancia en el título constitutivo o en los estatutos (SSTS 419/2007, 446/2010).

En este caso, no existía título habilitante, y además, constaban numerosas protestas formales recogidas en actas desde 2003, lo que elimina cualquier posibilidad de entender un consentimiento tácito.

 

El consentimiento tácito: cuándo no es suficiente

El Supremo recuerda en esta sentencia que el silencio de la comunidad no equivale por sí solo a consentimiento tácito, salvo que sea claro, concluyente e inequívoco (SSTS 471/2021, 1686/2023, 107/2024, 486/2024). En este caso, ni las obras fueron autorizadas, ni la ocupación fue pacífica o tolerada sin reservas.

Por tanto, aunque hayan transcurrido años, el simple paso del tiempo no convalida una ocupación ilegítima de un elemento común.

¿Y qué ocurre con la prescripción?

La demandada alegó que la comunidad había perdido su derecho por no reclamar en el plazo legal. Sin embargo, el Tribunal recuerda que la acción reivindicatoria sobre bienes comunes es una acción real y prescribe a los 30 años (STS 1043/2002, 3/2012, 540/2016, 107/2024). En este caso, no se había alcanzado ese plazo, y además existían actos interruptivos de la prescripción.

La decisión final: vuelta al estado original

El Tribunal Supremo desestimó el recurso por infracción procesal —por no justificar debidamente la infracción alegada—, pero estimó el recurso de casación. Asumiendo la instancia, restableció la sentencia del Juzgado:

• El patio es un elemento común.
• La demandada debe restituir su posesión a la comunidad.
• Se le ordena reponer el patio a su estado original, eliminando las obras.
• Se le imponen las costas de todas las instancias.​

Conclusión: cuidado con ocupar lo común como si fuera propio

Esta sentencia refuerza una línea jurisprudencial consolidada: la propiedad horizontal se rige por principios de respeto a lo común, y los actos de apropiación privada sin consenso unánime no generan derechos, por mucho que se prolonguen en el tiempo.

En definitiva, si eres propietario en una comunidad y estás pensando en cerrar un patio, ampliar tu terraza o usar un espacio común como si fuera privativo, consulta antes con la comunidad y obtén la autorización necesaria. Lo contrario puede acabar en juicio… y con condena.